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山东拆迁律师：农村房屋拆迁评估中应重视房屋的经济因素和功能因素修正

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农村房屋拆迁评估中应重视房屋的经济因素和功能因素修正

一、问题的提出

按2002年4月10日上海市人民政府发布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》，集体所有土地拆迁居住房屋的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置价结合成新＋同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。但在拆迁实务中，普遍存在着经济发达地区比不发达地区，开发区内比开发区外，式样新颖功能齐全的房屋比陈旧落伍的房屋拆迁难度大。即使完成拆迁，费用也往往高于现行政策规定，其差额费用往往以奖励费、虚构房屋装潢及附属物等形式列支。而且往往采用暗箱操作，易造成同一基地拆迁户之间的不平衡，引发社会不稳定。究其原因，笔者认为是在评估价中未充分考虑房屋的经济因素和功能因素修正。

      二、问题提出的依据

      在农村征用集体所有土地房屋拆迁评估中，房屋的评估是采用成本法，评估价为建安重置价结合成新。我们知道，成本法的理论依据是生产费用价值论一商品的价格是依据其生产所必要的客观费用而决定。估价理论还告诉我们，运用成本法估价时还需考虑房屋的效用及供求情况。效用反映了其功能，供求情况综合反映了估价时点的经济状况。投入的成本只有构成效用才能形成价格，当投入的成本使效用过剩或不足，应下调评估价；当房地产市场供大于求时应下调评估价，反之应上调评估价。简而言之，成本法评估的房地产价格不仅取决于其投入的实际成本，在某估价时点更取决于其效用和外部经济环境。这也是折旧中之所以有经济折旧、功能折旧的原因。

      三、产生问题的原因

      我们的评估价为建安重置价结合成新，结合成新意味着要折旧。建筑物的拆旧是指由于各种原因而造成的建筑物的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重置价格的差额，它包含了建筑物的物质、经济、功能的折旧。《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》规定的折旧方法为成新折扣法，应综合了房屋的物质、经济、功能的折旧。然而在评估实务中往往重视物质的折旧而忽视经济、功能折旧，特别是疏忽后者的折旧可能是双向的，即可能“贬值”也可能“升值”。在房地产市场持续繁荣、供求两旺的情况下，经济因素的修正会导致房屋升值，尤其是在经济开发区、城郊结合部。功能因素的修正不能仅以增加此“功能”投入的费用计，还应考虑此“功能”对建筑物价值的贡献。若此“功能”的投入费用小于其对建筑物价值的贡献，则有此“功能”的房屋显然是“升值”了。不能以农村房屋的交易有政策限制，交易案例少而否定其客观存在的价格差异。然而在估价实务中，不少评估人员把建安重置价结合成新理解为建筑物投入的费用结合自然折旧，评估价演化成建筑物的物质残值价。笔者认为这有悖于估价理论，仅把残值价补偿给动迁户是不公道的。

      也许有人会说，补偿政策中的土地使用权基价和价格补贴不是体现了经济因素、功能因素补偿吗?笔者认为，这种理解是片面的。我们知道，公民对合法拥有的私人财产有占有、使用、收益、处分的权利，而在征用中这种权利受到了限制。价格补贴应是政府给予农民这种权利受到限制的一种补偿。不同的土地使用权基价虽然体现了不同区域的经济状况，但不能完全体现，理由是：由于政策的滞后性，政府制定的土地使用权基价已不再是估价时点市场上同区域多层商品房的土地使用权基价，估价时点市场上同区域多层商品房的土地使用权基价往往高于政府的规定价。政府规定的相差甚微的土地使用权基价很难完全体现不同区域在估价时点的经济状况，更何况同一区域内也存在着不同的经济发展现状及趋势，很难用统一价划定。相对来说城市房地产的市场价补偿机制使经济因素、功能因素在补偿价格中得到了较好体现，而且老城区的拆迁兼有政府解困功能，动迁户较易接受。

      四、问题的解决

      如前所述，产生问题的重要原因是现行的补偿中忽视了房屋经济因素、功能因素的补偿，解决的方法有：
对于经济因素的补偿，由房地产评估机构根据不同基地的地理位置、社会经济环境，分析其经济现状及发展趋势，调查同区域商品房的土地使用权基价。在充分听取有关专家意见的基础上，定出一个合适的经济因素修正系数报房地产拆迁管理部门备案，为社会所共享，适用同一基地所有动迁户。对于较大的基地，还应适当分割，定出不同的经济因素修正系数。

      对功能因素的补偿，评估机构可采用分部分项的方法，针对目前房屋的功能，如房屋通风采光状况，各功能区分布合理与否，卫生设备是否齐全等因素，制作功能因素修正系数表。然后对所估房屋的功能有一个合理评价。

      五、结束语

      房屋经济因素、功能因素的修正的量化是评估操作中的一个难点，尤其是功能因素的修正，往往仁者见仁，智者见智。修正合理，不仅使功能齐全的房屋得到公正的评估，而且能使拆迁区域内普遍存在的突击装潢对房屋功能的破坏得到有效抑制。引入经济因素、功能因素的修正是一把双刃剑，解决得好，农民利益得到尊重，社会稳定，拆迁顺利，拆迁人利益得到保护，评估机构的社会公信力也得到体现；解决得不好，农民利益非但得不到保护，反而会引起不公现象，滋生腐败，给拆迁工作雪上加霜。笔者在此提出重视经济因素、功能因素补偿的观点，意在抛砖引玉，引起房地产评估业界的重视，共同探讨完善经济因素、功能因素在房屋价值中的量化，在拆迁评估中均衡各方利益，在上海郊区推进城市化国际化现代化的进程中，营造出公平合理的拆迁环境。

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