【本章学习目标】了解成本法的概念及其适用条件；理解成本法中“成本”的含义，重置价格与重建价格的含义；掌握房地产价格的构成，成本法的基本公式、评估步骤，建筑物折旧的求取方法。

成本法(cost approach)，又称承包商法（contractors method）、加合法（summation approach）等，是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。

成本法中所指的成本是经济学中的成本概念，与会计中的成本概念是不同的，主要表现为：①会计成本是显性的，即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用，而成本法中的成本是全部的，不仅包括显性成本(explicit cost)，而且包括隐性成本(implicit cost)，即企业自己提供资源所必须支付的费用，如企业投入自有资金的利息、劳务工资、正常利润等；②成本法中的成本是必要且正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。因此，这一成本是客观的，它可以高于、低于或等于房地产开发所发生的实际成本；③成本法中的成本，在时点上是指现在的，即估价时点时的成本，而不是会计账目上记载的建造时所发生的历史成本。因此，成本法中的成本并不是一般理解的成本或费用，而是具有价格的含义，是待估房地产在估价时点价格的一种反映。

从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，房地产的价格是基于其“生产费用”，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，就要亏本。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造或者委托另外的人开发建造。由此可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。因此，可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

成本法具有以下特点：①成本法一般适用于新开发房地产估价，不适用建成区已开发土地的估价；②成本法适用于工业房地产估价，对商业及住宅用地则多不适应；③成本法一般仅用于房地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高．因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对房地产的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本法的限制；⑤成本法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产开发可行性研究等的重要方法，同时也是估算房地产成本价格的一种有效途径。

新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。

运用成本法估价时需要注意，现实中的房地产价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。也就是说，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是从长期内平均角度来考虑的，并且要具备两个条件：一是可以自由进入市场；二是该种商品本身可以大量重复生产。

但这并不意味着不具备上述两个条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，并且要考虑下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。

成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度。尤其是那些较老的、旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。

房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。构成项目的划分标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。

典型的房地产开发经营方式表现为“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”，这里以此为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由6大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用及税费；⑥开发利润。

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为通过征用农地、城市中进行房屋拆迁与在市场“购买”取得三种方式。

通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，包括以下几个方面：

（1）土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6~10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。

（2）安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。

按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

（3）地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。

（4）新菜地开发建设基金。征用城市郊区菜地的开发建设基金需要根据不同城市规模与人口多少确定。

（5）耕地开垦费。占用耕地的，要计算该项费用。对于占用耕地的，按照《土地管理法》第三十一条规定的“占多少，垦多少”原则，计算耕地开垦费。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。

（6）耕地占用税。占用耕地的，要缴纳该项税费。耕地占用税实行定额税率、具体分4个档次：①以县为单位人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2～10元；②人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，每平方米为1.6～8元；③人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，每平方米为1.3～6.5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1～5元。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊、保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额，如上海市9.0元。同时还规定，各省、自治区、直辖市应有差别地规定各县（市）郊区的适用税额，但各地平均数不得低于规定的平均税额。

（7）征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

（8）政府规定的其他有关税费。

土地使用权出让金，是国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

城市房屋拆迁中发生的费用，根据《城市房屋拆迁管理条例》等的规定，包括以下几个方面：（1）被拆除房屋及附属物的补偿费。（2）搬迁补助费。（3）临时安置补助费或周转房费。（4）拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。（5）拆迁服务费。（6）拆迁管理费。（7）政府规定的其他有关费用。土地使用权出让金的确定同农地征用途径的计算方式相同。

通过购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地等途径在市场上购买取得的土地，其取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。通常采用单位指标估算法来计算。

是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

指在开发小区内发生，可计入房地产开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度，以前述费用之和为基数，按3％～5％计算。

与房屋建造成本相比而言，土地开发成本计算更加复杂。在计算土地开发成本中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块土地来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题：

对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米，甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和连设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般区分宗地内外的的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由房地产企业投资建设的的应属于宗地内。

由于在房地产估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业（矿）区。通常有以下几种情况：

（1）红线外开发程度比红线内低。这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施。这就宗地内有供水，而宗地外无供水。

（2）红线外开发程度比红线内高。这主要是宗地所处区域（红线外）有各种设施，但该宗地内没有用。如煤矿的矸石山，其红线外可能有通汛、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设。

（3）某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如位于某城市市中心区的大酒店，为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暧设施，可是红线内外就是不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。

确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定上地开发成本。

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

投资利息，即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用等的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。此外，从估价角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与开发商应获得的利润分开，不能算作利润。

由于各部分资金的投入时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工之间就要全部付清，经历整个开发期，在开发完成后才能收回；开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回。因此，应通过计算利息来考虑各部分投入的时间价值。具体而言，土地取得费及其税费的利息计算期为整个开发期。开发费及其税费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半基数，计息期为整个开发期。

土地开发周期一般根据房地产开发的面积大小和开发的难以程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，即通常所说的“两税一费”等。（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

（1）开发利润是所得税前的，即：

开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

①计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）

②计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

③计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

④计算基数＝开发完成后的房地产价值，相应的利润率可称为销售利润率，即：

销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值

所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。 

成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格一折旧

上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：①新开发的土地；②新建的房地产（包括房地、建筑物两种情况）；③旧的房地产（包括房地、建筑物两种情况）。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在花了较大的成本，但在房地产市场不景气时，要予以减价调整。

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物重新购建价格

在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

成本法评估房地产价格的步骤包括：①搜集整理有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新构建价格；③测算建筑物折旧；④房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限确定； ⑤求取积算价格。

收集整理有关资料包括待估房地产价格的背景、成本、税费与利润等资料。

待估土地价格相关的资料，包括：待估土地的形状、面积、位置、用途，周围环境，土地征用中的征地费、补偿费、劳力安置补助费及新菜地开发基金等，各种债券的正常利率，银行存贷款利率，当地各行业正常的投资回报率，土地使用权的出让年限及剩余年限，当地基准地价评估与修正系数体系资料等。

待估建筑物价格相关的资料，包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年限、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。

收集待估房地产所在地区的房地产税费的征收类型与标准，同类房地产开发的平均利润等情况。

重新购建价格又称重新购建成本（construction cost-new），是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。在这里，应特别记住3点：

①重新购建价格是估价时点时的。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但估价时点并非总是现在，也可能为过去或未来。

②重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格（即重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是5年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其估价时点重新购建价格时不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其35年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善，求取其重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。

建筑物重置价格（replacement cost）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

建筑物重建价格（reproduction cost）是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格（所必需的支出和应获得的利润）。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，重建价格进一步来说，是在原址，按原规格和原建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

上述两种重新建造方式往往得出的重新购建价格不同。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只有使用重置价格。重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时、落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。

求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其重新开发成本。

求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。重新购建价格的求取方法具体有下列4种：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。

单位比较法（comparative-unit method）是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。主要有单位面积法和单位体积法。另外，如停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。

单位面积法(Square-foot method)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正（调整修正的内容和方法类似于市场比较法），然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。

例5-1 某建筑物的建筑面积为500m²，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为2000元/m²，则该建筑物的重新购建价格可估计为500×2000＝100（万元）。

在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。建筑物重置价格表的格式参见表5一l。

 

 

 

 

表5－1    建筑物基准重置价格表

基准日期:          年    月   日                        价格单位：元/M²

 

	钢结构	钢筋混凝土结构	砖混结构	砖木结构	简易结构
普通住宅
高档公寓
别    墅
大型商场
中小商店
办 公 楼
星级宾馆
招 待 所
标准厂房
仓    库
影 剧 院
体 育 馆
加 油 站
其    他

单位体积法(Cubic-foot method)与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。

例如：某建筑物的体积为500m³，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/m³，则该建筑物的重新购建价格可估计为500×1000=50（万元）。

分部分项法(The unit-in-place method)是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。

在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：①应结合各构件或工程的特点使用计量单位；②不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格就是将建筑物的基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等分项工程的成本之和，加上税费、利息和管理费后所得的价格总和。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子参见表5－2。

 

 

 

 

表5－2  分部分项法计算建筑物重新购建价格表

项   目	数量	单位成本	金额（元）
基础工程
墙体工程
楼地面工程
屋面工程
给排水工程
供暖工程
电气工程
直接费合计
承包商间接费、利润和税金
工程承发包价格
开发商管理费、利息和税费
建筑物重新购建价格

工料测量法(The quantity survey method)是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。

工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家（如建筑师）的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。采用工料测量法估算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5－3。

表5－3  工料测量法计算建筑物重新购建价格表

项目	数量	单价	成本（元）
现场准备
水泥
沙石
砖块
木材
瓦面
铁钉
人工
税费
其他
重新购建价格

指数调整法(The index method)是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场比较法中交易日期调整的方法相同。

这里所讲的建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但也有本质上的区别。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

物质折旧（physical depreciation，physical deterioration），又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然老化；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。

自然老化是由于自然力的作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化雨基础沉降等，与建筑物的实际经过年数成正相关；同时，还受建筑物所在地区的气候与环境条件的影响，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。

正常使用所造成的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其损毁程度要大于不受腐蚀的建筑物。

意外的破坏损毁主要因突发性的灾害所引起的，这里所讲的灾害主要包括自然的和人为的两方面，如地震、水灾、风灾、失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。

延迟维护所造成的损坏主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏。

功能折旧（functional depreciation，functional obsolescence），又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的缺乏、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

功能缺乏是指建筑物没有其应具备的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。

功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为 6 m，但如果当地厂房的标准层高为 5 m，则该厂房超高的 1 m 因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

经济折旧（economic depreciation，economic obsolescence），又称外部性折旧（external obsolescence），，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。例如，一个高级居住区附近建设了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是不可恢复的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，房地产的价值降低，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这方面的折旧也就消失了。

求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为5类：①年限法；②实际观察法；③成新折扣法；④市场提取法；⑤更新成本法。这些方法还可以综合运用。

年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

建筑物的寿命（life）分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命（physical life）是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命（economic life）是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，具体是根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合判断作出的。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的经过年数（age）分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数（actual age）是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数（effective age）是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数＝经济寿命－剩余经济寿命

在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。

年限法中最主要的是直线法。直线法（straight-line method）是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：

           

式中 D_i－第i年的折旧额；           C－建筑物的重新建造成本；

        S－预计的建筑物的净残值；     N－建筑物的经济寿命；

        R－建筑物的残值率

每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率（用d）表示，则有：

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额（用E_t表示）的计算公式为：

采用直线法计算的估价时点建筑物现值（V）的公式为：

例5-2 某建筑的建筑面积为200m²，经过年数为15年，单位建筑面积的重置价格为1000元/ m²，经济寿命为50年，残值率为3％，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。

已知：C＝200×1000＝200 000（元），R＝3％，N＝50年，t＝15年，则有：

实际观察法（actual observation method）不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接用观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，为可修复的损耗，即：修复所需的费用≤（修复后房地产的价值－修复前房地产的价值）。反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接测算其修复所需的费用作为折旧额。

各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤：①将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧；②将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧；③将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到经济折旧；④将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

（1）物质折旧的求取

首先，将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

然后，对于不可修复的项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。

最后，将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为建筑物的物质折旧额。

例5-3 某建筑物重置价格为200万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为10年，经过年数为5年；设备的重置价格为80万元，平均寿命为20年，经过年数为10年。假设残值率均为零。建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的折旧额＝2（万元）

装修的折旧额＝30×5/10＝15（万元）

设备的折旧额＝80×10/20＝40（万元）

长寿命的折旧额＝（200－2－30－80）×10/50＝17.6（万元）

该建筑物的折旧总额＝2＋15＋40＋17.6＝74.6（万元）

（2）功能折旧的求取

首先，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩，并进一步分为可修复的和不可修复的。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等，如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。

然后，求取功能缺乏引起的折旧。对于可修复的功能缺乏引起的折旧：估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用；估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的费用作为折旧额。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧：采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。

接着，求取功能落后引起的折旧。对于可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统为例，其折旧额为该功能落后系统的重新购建价格，减去该功能落后系统已提折旧，加上拆除该功能落后系统所必需的费用，减去该功能落后系统可回收的残值（以上是落后功能的服务期未满而提前报废的损失），加上安装新的功能先进系统所必需的费用，减去该新的功能先进系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。对于不可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进系统所必需的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后系统导致的未来每年损失租金的现值之和。

再接着，求取功能过剩引起的折旧。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧包括功能过剩造成的无效成本和超额持有成本。无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，如果使用重建成本则不能消除。超额持有成本可采用“超额运营费用资本化法”—功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本；在使用重建成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－无效成本－超额持有成本。

最后，求取功能折旧总额。将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。

（3）经济折旧的求取

经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

   V＝C×q

式中  q——建筑物的成新率(％)；

     C——建筑物的重新购建价格。

成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。

在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：①用年限法计算成新率。②根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。③采用实际观察法对上述结果作进一步的调整，并说明上下调整的理由。当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

例5-4 某15年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为35年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。

该建筑物的成新率＝35÷(15+35)=70%

市场提取法（market extraction method）是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。这种方法的基本指导思想是：房地产价值的累计折旧是由市场上的买卖双方来确定的。如果在价值上一宗旧的房地产比一宗新的房地产低的话，那么它的售价就会比后者低。

在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为：①搜集交易实例；②从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例；③对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正；④求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值；⑤求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧；⑥将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率，把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率；或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率；⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。

运用市场提取法评估建筑物的累计折旧额，如表5-4。

表5-4  市场提取法求取建筑的累计折旧额

	可比实例1	可比实例2	可比实例3
售价（万）	230	200	380
土地价值	75	55	125
建筑物现值	155	145	245
重新建造成本	240	220	370
累计折旧额	85	75	125
折旧率	35.4％	34.1％	33.8

根据交易实例，待估建筑物的折旧率为33％～36％之间，将其乘以待估建筑物的重新建造成本即可求得其折旧额。

更新成本法，是通过估算建筑物磨损部分的更新、修理成本来估算建筑物折旧额的方法。估价师通过观察、总结建筑物折旧的原因有哪些，并分门别类。

首先，对于可更新的物理性价值贬损，如玻璃、天花板、墙壁涂层、地板等的破损，将所有这些破损修复到新的程度所需的成本加和，即建筑物可更新的物理性折旧额。

其次，对不可更新的物理性价值贬损，先估算该不可更新部分在估价时点的重新建造成本，再计算该部分已使用年数占耐用年限的比例，然后将两者相乘，就得到不可更新的物理性折旧额。

最后，对功能性价值贬损，通过计算符合现代经济的设备的成本与原设备现值之差，求得功能性折旧额。

估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行调整，这也是一种综合求取建筑物折旧的方法。需要说明的是：①无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值，估价人员都应亲自去估价对象现场观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、维修养护和使用情况以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。②估价上的折旧实质上是一种经济角度的价值损失，估价对象价值损失的速率与土地使用权年限密切相关，因此，当土地使用权的总年限较短时，实际观察法可能失效。③年限法与诚信折扣法求取折旧主要是针对物质折旧的，对于功能折旧和经济折旧需要采用其他方法求取。④各种类型的折旧都体现在“价值损失”上，因此实际估价中，对租赁房地产可用租金损失资本化法求取估价对象的综合折旧额。

求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。

但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。

求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；

（2）建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；

（3）建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；

（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；

（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

（1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

（2）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

（3）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

（4）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

（5）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

（l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位（包括物业管理企业）的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和除以总建筑面积。

房屋的成新度从基础、装修与设备等方面有所区别。

十成。建筑期最长不超过5年的新建房屋（特殊情况除外）。

九成。结构部分：地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降；砖墙、屋架等承重构件完好牢固；非承重墙体完好；屋面部渗漏，排水畅通；楼地面整体完好平整。装修部分：门窗完好无损、开关灵活；内外粉刷完整无损；顶棚牢固不变形。设备部分：上、下水管道畅通无阻，卫生器具完好，零件齐全；线路、照明装置完好无缺，绝缘良好；特种设备现状良好、使用正常。

八成。部分符合上述九成新条件。

七成。结构部分：地基基础有承载能力，有少量不均匀沉降；墙、柱、梁等承重构件基本完好，屋架各部件、节点基本完好。非承重墙有轻微裂缝，面层破损；屋面局部渗漏，排水基本畅通；楼地面整体面屋基本完好。装修部分：门窗少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好；内外粉刷稍有空鼓、裂缝、风化；顶棚少量面层破裂、缺损，少量压条脱钉。设备部分：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件缺损；线路和各种照明装置完好；特种设备现状基本良好、使用正常。

六成。部分符合上述七成新条件。

五成。稍好于下述四成新条件。

四成。结构部分：地基基础有一定强度，局部有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响；墙、柱等承重构件产生下沉开裂，屋架有局部变形、腐朽、锈蚀；非承重墙部分裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重；屋面局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损较严重，热电厂水设施严重破坏严重；楼地面整体面层部分空鼓、脱落。装修部分：门窗部分开关不灵、局部破缺，油漆老化、波罗；内外粉刷部分空鼓、裂缝、剥落、勒脚严重侵蚀，顶棚面层损坏较大，有明显下垂变形。设备部分：上水管道锈蚀，下水不够畅通，卫生器具完个别滴漏损坏严重；线路老化，照明装置残缺；特种设备不能正常使用。

三成。稍好于二成新条件。

二成：结构部分：地基基础强度不足，有较大不均匀沉降，且仍继续发展，严重影响住房安全；承重墙、柱严重损坏，有明显倾斜变形，屋梁端节点腐朽，锈蚀严重，有下翘变形；非承重墙严重开裂、倾斜，墙面松动、断折，面层破损；屋面严重漏雨，平屋面、防水隔热层严重破损，排水设施严重锈烂；楼地面整体面层严重剥落，木露地面腐烂破损。装修部分：门窗开关普遍不灵，缺损严重；内外粉刷严重风化剥落；顶棚基层破乱，面层破损。设备部分：下水管道严重堵塞，卫生器具严重残缺；电线破损、普遍老化，照明装置陈旧，不符合绝缘要求；特种设备严重损坏。

房屋完损等级与建筑物成新度密切相关，两者的关系具体表现为：完好房，成新度在八成新以上；基本完好房，成新度为七、六成；一般损坏房，成新度为五、四成；严重损坏房与危险房，成新度在三成以下。对于一些平面布置不合适宜、设备落后、式样过时的建筑物，在根据其结构、装修、设备三个组成部分的完损程度确定了成新度以后，还要依据市场情况和估价经验，对该成新度作适当减价修正，最后以修正的成新度来计算建筑物的现值。

耐用年限是指建筑物能够正常使用的年限。它必须是在建造建筑物时按设计要求合理地采用原材料和符合质量要求、并在竣工后使用及合理保养下，平均达到的使用年限，不包括意外灾害的因素。建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别；折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命；耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，没有考虑物价上涨、人为损耗等因素。

建筑物的耐用年限与建筑物的结构密切相关，因此必须对不同的建筑结构有所把握与了解。

（1）钢结构。轻质高强、质地均匀，生产、安装工业化程度高，密闭性能好，抗震及抗动力荷载性能好，具有一定的耐热性，钢结构抗腐蚀性较差。

（2）钢筋混凝土结构。全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。一般装修良好，设备比较齐全。

（3）砖混结构一等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

（4）砖混结构二等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。

（5）砖木结构一等。材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

（6）砖木结构二等。结构正规、材料较高。一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

（7）砖木结构三等。结构简单、材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

（8）简易结构。如简易房、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。

（1）钢结构。生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年。 

（2）钢筋混凝土结构。生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。残值率为0。

（3）砖混结构一等。生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。残值率为2％。

（4）砖混结构二等。生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。残值率为2％。

（5）砖木结构一等。生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为6％。

（6）砖木结构二等。生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为4％。

（7）砖木结构三等。生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为3％。

（8）简易结构。10年。残值率为0。

通过以上分析，就可以应用成本法公式求取房地产的积算价格。

房地产积算价格＝土地的重新购建价格＋建筑的重新购置价格—建筑物的折旧

其中，土地的重新购建价格可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，它们视建筑物的重要性而选定，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等；建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、实际观察法、成新折扣法等。

由于我国的房地产市场还处在发育阶段，难以普遍采用市场资料运用比较法、剩余法和收益法等方法评估房地产的完全价格，因而运用成本法评估房地产价格的现象非常普遍；所以对成本法既不能全盘否定，也不宜夸大其作用，而应根据其实际情况灵活运用，作为评估房地产价格的一种方法。但在应用成本法时，应注意：（1）土地取得成本和开发成本均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得成本和开发成本的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，其至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合房地产估价的原则。（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一般情况下，各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定各项费用和标准，在评估过程要依据这些规定标准进行计算。（3）成本法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，相反如果商品的成本受到不合理的增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格进一步下跌。因此，利用成本法评估出的土地价格作为分析企业开发和取得土地过程中的成本支出是非常好的方法。但如果直接用作市场交易的成交价格，则必须要慎重，尽量补充进行充分的市场分析，甚至采用市场比较法或其他的方法评估结果进行相互校核与验证。

下面结合具体实例，阐述成本法的具体应用。

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积3000m²的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为8000m²。现时重新取得40年的土地使用权的出让价格为2500元/ m²，重新建造建筑物的建安成本为1000万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为200万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为150万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

房地产价格＝土地重新取得价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物折旧

因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：

①建安成本＝1000（万元）

②管理费用＝1000×3%=30（万元）

③投资利息＝

＝263（万元）

④销售税费＝150（万元）

⑤开发利润＝200（万元）

⑥建筑物的重新构建价格＝1000+30+263+150+200＝1643（万元）

①门窗、墙面等损坏的折旧额＝10（万元）

②装修部分的折旧额＝200×1/5×3＝120（万元）

③设备部分的折旧额＝150×1/10×3＝45（万元）

④长寿命项目的折旧额＝（1643－10－200－150）×1/38×3＝101（万元）

⑤建筑物的折旧总额＝10+120+45+101＝276（万元）

现时价格＝733＋1643－276＝2100（万元）

该房地产为某高校科技楼，土地总面积为1200 m²，建筑总面积为5500 m²，建筑物建于1992年1月，建筑结构为钢筋混凝土结构。要求评估该科技楼2008年1月的价值。

该房地产为高校内建科技楼，无直接效益，也很少出现交易情况，故选用成本估价法这行估价。

该房地产属于旧有房地产，故采用成本估价法中的旧有房地产计算公式：

    房地产现时价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧

由于该土地坐落在城市建成区内。直接求取土地的重新取得价格很困难，故拟采用间接法求取该土地的重新取得价格。具体可采用两种方法：一是市场比较法，利用政府有偿出让土地的价格作比较求取：二是利用征用农地的费用再加上土地级差收益的办法来求取。

（1）市场比较法求土地价格

交易实例一：土地面积1000 m²，出让日期2007年8月。出让价格2000元/ m²。

交易实例二：土地面积1100 m²，出让日期2007年10月。出让价格2100元／m²。

交易实例三：土地面积1050 m²，出让日期2007年11月。出让价格2150元／m²。

由市场比较法求土地价格见表5－5。

表5—5              地价计算表

由表5－5可得待估房地产土地价格为2167元/ m²。

（2）利用征用农地费用再加上土地级差收益的办法求取土地价格

目前征用农村土地平均每亩需要30万元征地补偿费，约合平方米450元。土地的三通一平费用约每平方米90元。以上两项合计320元/m²，可以看作城市边缘土地的价格。该城市土地分为10个级别，该房地产位于第5等级土地上，各级土地之间的价格差异根据当地的规定，本级别的地价是此一级别土地的1.25倍。因此估价对象的土地价格为：

估价对象土地价格＝450×1.25⁵＝2319元/ m²

（3）土地重新取得价格的确定

上述两种方法取得的土地价格分别为2167元/ m²与2319元/ m²。两种方法都要适当考虑，也征求当地相关专家的意见基础上上，并便于取整的角度，最终确定土地价格为2200元/ m²。

因此，土地总价＝2200×1200＝264（万元）

目前类似房地产的建筑造价（不含土地价格）为每平房建筑面积2500元/ m²（含合理利润、税费等），以此作为建筑物的价格。

建筑物总价＝2500×5500＝1375（万元）

采用直线法求取折旧额。根据前文得知，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值率为0，因此建筑物的折旧为：

通过现场观察，该建筑物的成新度在七成新左右，与上述计算结果一致。

估价对象的积算价格为：264＋1375－367＝1272（万元）

根据上述计算结果，本估价对象某高校科技楼于2008年1月的市场价值总额为1272万元，折合单位建筑面积造价为2313元/ m²。

某事业单位坐落在市中心，占地面积为600平方米，上有建筑总面积为1800平方米的办公用楼进行。该办公楼始建于1990年6月，建筑物为钢筋混凝土框架结构。评估该房地产2007年6月的市场价格。

评估思路。由于待估对象为事业单位办公用楼，无直接收益．也很少有买卖实例，故建筑物拟采用成本法进行。

1．估算土地的市场价值&l, t;/