案情：

　　2005年5月，被拆迁人洪某向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局对其作出的拆迁裁决。理由是：某建设单位不具备房地产企业开发资质领取了《房屋拆迁许可证》，在大多数被拆迁人不同意房屋拆迁的情况下，拆迁人申请县建设局对其房屋作出了货币补偿拆迁裁决，裁决补偿的金额明显低于在同地区购买同类房屋的价格。

　　复议机关经审理查明，2005年1月，某县一学校因扩建需要，经办理立项、土地、规划等批准手续，申请领取了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围包括被拆迁人97户。该学校经过法定的拆迁程序后，分别与其中的65户签订了拆迁安置补偿协议，由于剩余的32户拒签协议，学校为了加快建设项目进度，申请县建设局对洪某被拆迁房屋作出拆迁裁决。县建设局依据被拆迁房屋市场评估价格，对洪某作出了货币补偿拆迁裁决。复议机关认为，县学校作为建设单位无需具备房地产企业开发资质，但在未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的情况下，县建设局未经听证程序直接作出裁决，违反了法定程序。因此，撤销县建设局作出的拆迁裁决。

提示：

　　本案涉及到拆迁人是不是一定是具有相应资质的房地产开发公司以及拆迁听证两个方面的问题。市建设局有关同志就以下问题回答了记者的提问。

　　１、拆迁人是如何确定的？

　　由于建设项目的目的性不同，加之投资主体的多元化，城市建设项目并不都是由具有相应资质的房地产开发公司来完成的，因此涉及建设及拆迁的主体并不都是具备资质的房地产开发公司。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条对拆迁人作出了明确的定位，即拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。该某县学校经批准作为拆迁人是适格的。

　　２、在哪些情况下需要组织拆迁听证？

　　由于拆迁听证对城市房屋拆迁顺利进行有着重要的作用，根据现行法规的相关规定，城市房屋拆迁涉及以下三个方面的，须由房屋拆迁管理部门组织听证。

　　（1）拆迁许可。《行政许可法》第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利”。据此，徐州市建设局《城市房屋拆迁核准公示》第五条又进一步作出了，颁发《房屋拆迁许可证》之前，应当“告知利害关系人就许可事项享有陈述、申辩和听证权利”的具体规定。

　　（2）拆迁裁决。《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》第二条规定：“拆迁当事人申请裁决的，未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证”。本案正是由于未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上而未组织听证，违反了拆迁裁决的程序规定，导致县建设局的拆迁裁决被依法撤销。

　　（3）强制拆迁。《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》第三条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁的，应当对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证”。

　　３、拆迁听证应当怎样进行？

　　《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》对听证程序作了具体的规定。其中以下环节，尤其应当重视。

　　（1）听证程序应当遵循公正、公开、便民和效率原则，在一般情况下，听证应当以公开的方式进行。

　　（2）听证实行告知制度，房屋拆迁管理部门应当告知拆迁当事人及有利害关系的第三人享有要求听证的权利。只要被告知人员在法定的期限内提出听证申请，就必须依法组织听证。

　　（3）听证主持人及听证组成人员应当站在公正立场，认真听取具体行政行为办理人及拆迁当事人的陈述、申辩，对各方面意见进行认真梳理，为拆迁管理部门作出拆迁方面的具体行政行为提供重要的参考。