以住宅作为经营用房拆迁如何补偿

一般来讲，房屋用途不同，在拆迁中的拆迁补偿标准也不同，可以分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，我们称其为“住改非”房屋。对于这类房屋，各地的规定经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显。
【案情经过】

罗某在北京市朝阳区拥有一处144平方米的住房。后来，罗某以该房屋作为营业地址创办了一家个人独资企业，并取得合法有效的营业执照和税务登记证，但是没有去房屋登记主管部门办理房屋使用性质变更登记手续。

2006年7月，北京市某房地产团公司取得涉及269户居民的某住宅项目建设的《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2006年7月17日至2007年7月16日（后因为拆迁工作未完成，期限延至2010年1月15日）。2009年4月，拆迁人某房地产集团公司委托的评估中心对罗某作出《城市房屋拆迁评估结果报告》，认定其房屋性质为住宅房屋，可获拆迁补偿价格总额为121.1万元。被拆迁人罗某则认为其在拟被拆迁房屋中的经营行为合法，对其的拆迁补偿应当采取非住宅房屋的补偿安置待遇。双方未能就补偿标准和范围达成一致意见，罗某遂委托了现京创律师，希望通过律师代理行为提高拆迁补偿标准。

律师陪同罗某和拆迁人某房地产集团公司重新进行了一次关于补偿安置的对话。和谈中，律师指出罗某私有房屋的房屋产权证书虽然记载房屋用途为住宅，但因其持有工商行政管理部门核发的营业执照，该房屋应当被定性为非住宅房屋。经过协商，拆迁人最终以180万货币补偿为对价与罗某签订了《拆迁补偿安置协议》。

【律师说法】

国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途，建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省，自治区，直辖市人民政府制定。”其中的用途就是指房屋的使用性质是“住宅”还是“非住宅”。对于这个问题，国务院将解答权赋予各省，自治区，直辖市人民政府，因地制宜制定的地方政府规章。

《北京市城市房屋拆迁管理办法》第22条，第31条，第33条对非住宅用房进行了较为具体的补偿安置规定：补偿安置应当根据被拆迁房屋的用途等因素以房地产市场评估价确定；拆迁非住宅房屋的，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付设备搬迁，安装费用以及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用等搬迁补助费；因拆迁非住宅房屋造成停产，停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。

《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》第17条，第20条，第21条进一步规定，原则上非住宅房屋的认定以房屋所有权证表明的用途为依据。但是，如果被拆迁房屋具有房屋所有权证，有营业执照，且营业执照上表明的营业地点为被拆迁房屋，并且拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营，已办理税务登记并出具纳税凭证，应当按照非住宅房屋进行拆迁补偿。本案中罗某是有房屋的房屋产权证书虽然记载的房屋用途为住宅，但因持有工商行政管理部门核发的营业执照，应当被定性为非住宅房屋。拆迁人应当给予其非住宅房屋拆迁补偿安置待遇。