中国优秀的法律网站  设为首页  加入收藏  在线咨询
     拆迁动态: 济南青岛烟台淄博潍坊威海日照东营临沂枣庄滨州德州聊城济宁菏泽泰安莱芜
手机:18660116608
Q Q :312047576
地址:地址:山东济南市高新区经十路7000号汉峪金谷A4-4号楼29层 北京市百瑞(济南)律师事务所
地址:山东济南市高新区经十路7000号汉峪金谷A4-4号楼29层;
北京市百瑞(济南)律师事务所
全国免费法律咨询电话:18660116608(周律师)
传真:(0531)67800983
   物权研究
 您的位置:首 页 - 物权研究 - 划拨土地使用权收回制度有关问题探
划拨土地使用权收回制度有关问题探讨
双击自动滚屏 发布者:admin 发布时间: 阅读:3840 [ ]

划拨土地使用权收回制度有关问题探讨

 

 在长期的审判实践特别是破产案件审理中,经常会遇到有关划拨国有土地使用权被政府决定收回与抵押权人要求行使抵押权的冲突问题,而目前我国现行的土地管理法律规范相互间、及其与担保法律规范间都存在着相互矛盾的地方,依据的法理也有不清淅、不一致的地方,同时,有些应当规范的地方又没有作出规范。给实务操作上带来了很大的困难和随意性。笔者试图从理论、实务上作些探讨。
  我们知道,根据国家土地管理法规定,企业土地使用权取得的途径一般有以下三种情况:第一,出让方式取得,即向国家支付土地使用权出让金,取得一定年限的土地使用权;第二,转让方式取得,即通过买卖、交换、赠与等其他合法方式取得;第三,划拨方式取得,即经县级以上人民政府依法批准,无偿取得土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定,划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

  在破产案件审判实践中,对以出让和转让方式取得的土地使用权应作为破产财产是没有争议的,但对以划拨方式取得的土地使用权应否作为破产财产却存在着严重的分歧。一种观点认为:以划拨方式取得的土地使用权不能作为破产财产,但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。其根据是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条和最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条的规定。并认为如果将划拨土地使用权归入破产财产范围内用于清偿债务,不仅不符合现行的有关土地法律法规规定,而且势必造成国有资产的流失。另一种观点认为:破产企业以划拨方式取得的土地使用权也是依法履行一定手续后合法取得的,应列入破产财产。其理由是:第一,改革开放以来,我国从社会主义市场经济发展的需要出发,已逐步改革土地使用制度,土地使用权流通限制有所松动;第二,对债权人有失公平,原国有企业划拨土地使用权是作为企业财产的组成部分,甚至还有许多企业把划拨取得的土地使用权作为其注册资本金的一部分,如果收回土地使用权,就等于抽逃注册资金,这样,不仅违反了《中华人民共和国民法通则》第四十八条和其他有关企业法人注册资金的法律规定,而且也损害了其他债权人的利益。

  笔者认为,这两种观点都是站在不同的角度分析问题得出的结论,都存在一定的合理性,也都存在一定的不足。应该辩证地分析,侧重从物权法的物权取得理论上来分析,就比较容易找到理论上的突破。应该在政府收回划拨国有土地使用权时,实行对划拨国有土地使用权的原状收回制度与对划拨国有土地使用权附加价值实行有偿收购制度,因改变划拨国有土地使用权进行出让所产生的增益部分归属国家所有、明确抵押权人享有的对划拨国有土地使用权之抵押权范围。分析如下:

  一、国有土地使用权的局限性及其衍生性,是收回制度的理论基础

  根据我国宪法及土地管理法的规定,我国实行土地公有制,即城市土地国家所有制和农村土地农民集体所有制。这是关于我国土地所有权制度的宪法原则。从而排除了象我国台湾地区和其他国家实行的土地所有权主体多元化制度的可能。

  作为规范物权取得制度现行基本法的《民法通则》第八十条规定:"国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法由集体所有制单位使用,国家保护他的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。"

  由此可见,土地使用权作为一项民事权利,乃是来自于他人所有权的分割或派生,是所有权人在不丧失所有权,将所有权的一部分权能(在规定期限内的占有、使用、收益权)暂时或长久地让渡给他人。这就表明了土地使用权的派生性或从属性,理论上称其为衍生性或从属性。衍生性或从属性意指土地使用权的发生需要所有权人释出土地使用权的意思,依照法律规定的程序,对特定相对人授予土地使用权的单方行为或者契约行为。例如,土地的有偿出让,土地使用权的从属性乃表现在使用权人负有一定的义务。例如,合理利用土地的义务,不得任意改变土地用途的义务。土地公有制下,人们在土地法律关系的活动范围比较窄,不可能如其他民事法律关系、经济法律关系,有较大的个人意志自由,不能任意与他人形成一定的法律关系,只能在土地法律规范允许范围内,按照自己的意志与他人结成某种土地法律关系,这种个人意志的属性是从属于法律的属性(参考刘文琦《论中国城市土地使用权的法律性质》)。

  也就是说,土地使用权人享有的物权不是全面的完整的,他所拥有的物权是源于所有权人的授予和让渡,缺乏所有权能永久占有权(占有的有期限性)、处分权(如不能自行转让或出让甚至于改变土地用途权),还得受到土地所有权人自始至终的监督与制约。从另一方面来看,既然使用权是所有权人有期限的让渡和授予,对土地的最终控制权当然还归属于所有权了,因此,收回权就是所有权人固有的权利。如果所有权人偿失了最终收回权的话,那么,其拥有的就不是完整的所有权权能了。这就为政府收回国有土地使用权奠定了物权法上的理论基础。

  二、是否准许改变土地用途是行政权利,出让划拨国有土地使用权须依法征得行政批准或认可

  根据土地管理法规定,已批准出让国有土地使用权变更(改用途、更名)适用范围有:已批土地改为非经营性房地产项目的用地;土地使用单位名称更改,如因企业破产而转让土地需改变土地使用权人,也构成了改变土地用途事实;土地调整或土地置换。即使是土地使用者利用原办公、厂房、仓储、居住等非营业性用户及空余场地从事经营活动(自营或出租给他人)而引起土地使用用途发生变化的,也必须到市、县、区土地管理(分)局补办土地出让手续,补缴土地出让金。

  而国有土地行政划拨制度则因其具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性(在上世纪八十年代以前的划拨土地使用权中,一般没有确定期限)、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。在土地划拨后,用地者取得了划拨土地使用权,实现了土地的所有权与使用权的分离,但这种所有权在经济上未得到任何体现,与现在我国力图建立起社会主义市场经济体制要求下的有偿用地机制不相符合,因而这种土地使用权被严格禁止独立流转(参见《国有土地配置制度变迁》)。

  按照有关规定,行政机关、事业单位和国有企业的国有划拨用地,需要改变用途或转为出让的,须按国家和省现行政策规定申报审批,获得批准后,依法缴纳土地出让金,方为合法有效。任何单位和部门擅自改变划拨用地的用途、非法转让划拨用地的,按照土地管理、财政法规及国家其他有关规定给予相应的处罚。国家作为国有土地的所有权人,其所有权的权能由此得以充分体现。

  如何看待《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定土地使用权人在法定限制内,对于划拨的土地使用权可以行使转让、抵押、出租权利这一规定呢?笔者认为,首先,这一规定与前面阐述的物权法有关所有权权能理论是有冲突的,也与《民法通则》第八十条"土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让"的不能衔接,是欠完善的规范。特别是在当前我国对划拨土地使用权的价值构成、评估原则与评估体系尚未进行科学建立的情况下,使得抵押权人的抵押权效力及效力范围、行使途径等方面都存在法律上的不确定性。这在今后值得我国立法部门进行修改完善;其次,它包含了依附于土地使用权上的建筑权,可以依法设置抵押或转让;再次,这种规范从某种角度上体现了物权人的所有权权能。因为这种转让、抵押、出租的权利行使是有先决条件的,即得符合相关的土地管理法规确定的条件;得经过土地行政管理部门的批准;且并不放弃在严格的用地条件下享有的权利,即不改变土地用途的前提条件下经过行政审批后方可行使的权利。

  三、政府享有对划拨国有土地使用权原状价值的收回权

  在破产案件审理实务中,经常遇到国有企业破产后其通过行政划拨取得的土地使用权如何处理的问题。在土地管理法等法律法规中,存着对国有划拨土地使用权无偿收回的明确性与适当补偿的模糊性的冲突规范,其确立的理论基础缺乏一致,给司法实践带来了困惑。因此,很有必要来探究其中原理,理清头绪,建立其完整的理论基础。笔者思考如下:

  1、根据1995年《城镇国有土地使用权无偿出让和转让暂行条例》第四十七条之规定,"无偿取得土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可以依照本条例的规定予以出让。"这里将土地使用权不作为破产财产,由政府收回。从而不将企业通过行政划拨取得的土地使用权作为企业责任财产和破产财产处理。我国土地制度具有很大特殊性,城镇土地所有权归国家所有,土地使用权则经历了一个由无偿划拨(行政划拨)使用到有偿使用(土地出让)的改革过程。但从目前土地实际使用总量来看,国有土地以土地出让方式利用的只占土地供应总量的少数,大量还是通过行政划拨取得土地使用权。行政划拨土地具有特殊的历史背景,国有土地在划拨给国有企业时,不是作为市场资源要素安排的,国家或国有资产的代表者政府与国有企业在土地问题上的关系,在民法上找不到一个准确的定位,不能认为是投资关系也不能认为是赠与关系,还不能认为是借用或租用关系。国有土地无偿划拨在法律上可认为是一种行政法律关系,是一种行政许可关系,政府许可国企使用国有土地,并在一定条件下改变这种许可,国有企业虽然可以使用土地,但土地使用权并不是企业的独立财产,国有企业无权处分行政划拨的土地使用权,在企业迁移、撤销、破产时,应由国家无偿收回。这种收回权,是作为民事物权的绝对性原则体现,是不容剥夺或消灭的。

  2、这种无偿收回的价值范围应是有特指的,即是无偿划拨时的原状土地价值。这种原状形态,包括土地的原来状态、地块所处的地理环境原态、水、电、交通道路原状态、人口居住原状态等。因为,按照物权法理论,除非有特殊的约定外,作为物权所有人,对于依法无偿让渡他人一定期限内占有、使用的物,到期或依规定提前收回的标的,一般应当是原物。如果原物有损坏的,应当作出赔偿。如果原物上附有添置物或另外附有投资的,那就不是原来意义上的物了,就不能用简单地适应无偿收回的原则。附加物或附加价值的所有权应归属于附加物添置人或附加价值投资(或创造)人。如是附加物或附加价值是独立可分的,当然附加物或附加价值由权利人取回就行。如果附加物或附加价值不能独立存在或与主物分割开来有损其价值的,那么就得随同主物连同转移。主物权人就有在行使收回主物权利时,承担接收附加物或附加价值并支付对价的义务。事实上,在土地上的附加物或附加价值:如各种地上、地下管道、线路、地理环境的改善、道路设施、附属建筑等,是依着于特定的土地而存在的,离开了土地,其价值也就消失。

  3、非依法律规定,无偿取得公民、法人财产,已不是我国国家财产取得的途径。我国在进行解放初期的土地改革运动后,经过半个世纪的建设,已步入了社会主义市场经济建设时期。无偿征收、征用社会资产为国家所有,已不为我国法律所确认,更与我国力图建设和谐社会的理想目标相违背。按市场经济法则办事,已成各界共识。

  如果在收回土地使用权时,无偿取得附加物或附加价值的话,就有违诚实信用、等价有偿的市场法则。作为着力于建立社会主义市场经济体制和制定市场法则、维护社会经济秩序的人民政府,就更应该依照市场经济法则办事,树立市场经济法则的权威性,培育、促进市场经济的建立和成熟,以维护并平衡好各方主体合法利益,促进和谐社会建立。

  因此,政府在行使土地使用权收回权利时,必须承担接受附加物或附加价值并支付对价的收购义务。对于如何界定土地原状形态及附加价值,有待进一步研究。

  四、政府对划拨国有土地使用权行使收回权的有效途径

  根据《土地管理法》第五十八条第一款第(四)项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称国土使用权出让和转让条例)第四十七条的规定精神,企业以划拨方式取得国有土地使用权,在企业破产时,处置方式有二种:

第一,政府直接收回,即土地使用权可由批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府直接收回。但直接收回时,根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》的规定,应注意以下两点:(1)破产企业已对土地使用权投入开发成本,应当根据实际情况结合市场行情给予补偿,补偿所得列入企业破产财产范围。(2)地上建筑物和其他附着物依法属破产财产,政府在收回土地使用权时,以不损害债权人的合法利益为原则,对地上建筑物和其他附着物进行补偿。笔者的上述收购附加价值的观点与这一司法解释条款有相似之处。

  第二,政府间接收回,即经有批准权的人民政府同意,将该土地使用权及其地上建筑物一并由企业清算组织或破产清算组委托拍卖的中介机构以公开拍卖形式出让,所得价款,由批准同意的政府依法(以不低于评估地价的40%)收回土地出让金,属地上建筑物和其他附着物的价款列入企业破产财产。

  这里,有二个问题得指出。一是要认识到经政府同意,由清算组织或破产清算组委托拍卖的中介机构以公开拍卖形式出让这一规定,是政府的授权,或让渡。二是由政府收取收回土地出让金(以不低于评估地价的40%)这一规定,理解为政府在收回土地使用权时的一种让利?还是对附加价值的补偿?这里存在理论上的混乱与矛盾:

  1、如果是收回,就应该是指原物的全部,而不是部分,这是国家土地所有权的权能,不存在偿失部分所有权的情况;全部收回土地,就意味着出让土地使用权的所得,全部归属于国家即政府;只收取不低于评估地价的40%这一规定,就存在权属上的模糊性,给人以造成国有资产流失的感觉。只能理解为政府对原土地使用权人的让利与关爱?

  2、或是因为评估地价依据的是土地现状(现状地理环境条件、水电设施、道路设施、各种管道设施等等)而非原状,包含了原土地使用权人在土地中的附加价值,为了实务操作的方便而特别界定附加价值在评估地价的60%上?如是这样,就应明确规定对附加价值国家采取收购的政策制度。而没必要羞涩隐晦,给公众在理论上不明不白。

  五、附着于划拨国有土地使用权上的价值如投资、附加物,属于企业财产

  1、根据民法物权法理论,对于在合法占有土地使用权期间,为了充分合理地利用土地,发挥土地最大的利用价值,占有人有权在土地上进行投资,附加必要的建筑物。附着于土地上的价值(包括投资、添加物等),属于附着权人所有。原物权人无权无偿取得。这样,就产生了利益冲突矛盾。如何解决呢?还是按物权法理论规则,划拨国有土地所有权人收回土地使用权,是首位的原生权力,应充分地给予保障。附着价值权人在行使所有权的占有、处分权时,应让位于附着价值所附着的主物土地权人行使所有权的占有、处分权(包括收回权)。因附加价值附加于原物上,无法分割或分割将会大大损害其价值,原物所有权人在接受原物时,必须同时接受其附加价值,而无权拒绝接受。但土地所有权人,无权无偿取得附加价值权人的附加价值,因为这没宪法和法律的依据,也没有物权法理支持。所以,土地所有权人在收回原物土地使用权时,应当根据有偿、合理、对等原则,给予附加价值权人财产权的充分保障,即应当支付对价。也就是说,对附加价值,采取的是有偿收购方式。有偿取得,是我国宪法和法律规定的财产所有权取得的基本途径之一。因此,政府在收回划拨国有土地使用权时,依法应对附加于土地上的价值,必须进行合理收购或补偿。

  可惜的是,在我国目前土地法律规定的土地收回制度中,对土地使用权人的权利只是含糊地有个适当补偿原则规定(《土地管理法》第58条规定可以收回国有土地使用权的情形中,给予前两项土地使用权人适当补偿,但未明确具体的补偿标准),而对于附加价值所有权的设置及保护,没有给予明确规定,不能不说是一个立法上的空白。从而给实际操作人政府机关工作人员以巨大的权力空间,补偿有无,补偿多少,全由工作人员说了算,也给腐败的产生留下了机会。这种法律规范上的随意性,是对相对权人权利的无视与淡漠。也是造成当今因城市拆迁,收回土地使用权中无视附加价值权人利益而频频引发上访事件的制度原因。

  在此,笔者呼吁:在今后对土地管理法修改时,应当注意对土地权利上的多层面设计与完善,注意与物权法的衔接。土地管理法中的土地权利与义务,应当与民法中的土地权利与义务不但应当保持权利义务种类的一致,而且应当保持权利义务内容的一致。尤其重要的是,土地权利制度应当遵从民法物权法的基本原则(参考孙宪忠《论我国土地权利制度的发展趋势》文)。

  2、因此,实行土地有偿使用制度后,为了实现土地资源的资产价值,除无偿收回国有土地使用权外,国家需要使用原划拨给土地使用者的国有土地时,应按照现状土地的情况,对其附加价值按照市场价格进行评估,给予合理补偿,即实行收购制度。

  对附加在划拨土地上的价值,笔者认同《划拨土地收购方式分析》的观点,主要体现在以下二个方面:

  划拨土地的取得费用:《土地管理法》规定,征用土地要按照被征用土地的原用途给予补偿,其中征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;征用其他土地的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。同时,在土地征用过程中,除上述支付给农村集体经济组织和农民个人的补偿费用外,土地使用者还需支付耕地占用税、新菜地开发建设基金、农田水利建设基金、城市建设配套费、新增建设用地土地有偿使用费、耕地补充费、土地管理费等税费,有的还代政府征用了部分道路和市政用地。实际情况是,土地使用者无偿获得的划拨土地并不是"免费"取得的,而是支付了一定的征地成本并缴纳了相应的税费,相对于有偿出让方式而言,仅仅是免掉了应该上缴国家的土地出让金(即土地年租金的收益现值)部分。从这个角度讲,划拨土地应该具有相应的价格内涵。

  土地使用者的追加投资:划拨土地使用者在取得土地后,按照城市规划实施开发,建设成可以产生经济效益的工业、商业、旅游、科研、住宅等各类产业项目,并进行了水、电、路的配套建设,因此土地使用者将毛地变为熟地的追加投资,也应当计入土地使用权价格当中。

  3、对划拨土地使用权附加价值的收购价格,应体现土地的整体资产价值,兼顾原土地使用者(特别是当今国有企业改制过程中,由于历史的原因,遇到了极大的困难)和地方政府的双重利益,有助于土地市场的完善和规范发展。在这个前提下,对划拨土地使用权附加价值的收购价格,就应当是该宗土地在现状用途、现状房产及现状配套设施下的市场价格减去原状土地价格。对于这个原状土地价格,在实际操作中,不易把握。有待理论上研究。为了最大限度地保护划拨土地使用权人国有企业的合法权益,安置好职工,维护社会稳定,目前不妨延用现在最高法院的司法解释规定,根据土地和企业的不同情况,以不超过土地出让市场价格的40%来界定原状土地价值。

  这里所指的市场价格,可以是划拨土地现状条件下的评估地价,也可采用土地出让价格进行确定。需要指出的是,储备机构和被收购方共同委托评估机构进行地价评估时,要明确以下几个方面的内容:

以现状用途、现状容积率及现状市政配套设施为评估基础;现状地面建筑物若涉及旧城改造拆迁或因改变用途需要拆迁的,其地面建筑物拆迁成本应从评估价格中扣除,如果被收购方愿意自行拆除的除外;现状地面建筑物若不必拆迁并可以使用的,还应评估建筑物的补偿价格。具体操作程序是:委托土地评估机构按照被收购土地的现状用途、面积、配套情况,评估出市场价格,扣除现状用途下应缴纳的出让金,剩余部分核定为收购地价,一次性支付给被收购方后,将该宗土地纳入储备或出让。

  六、抵押权人对划拨国有土地享有的抵押权利范围

  以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物设定抵押的情形。如设定的抵押无效,可参照前述无设立抵押的一般原则情形处理。如设定的抵押属有效,可作以下处理:

  1、根据前述分析的观点,不难得出结论,即抵押权人对土地使用权上的附加价值享有抵押权。对划拨土地使用权的原状价值部分不能享有抵押权。在国家未修改相关法律,制定相关制度以前,目前仍应根据《担保法》第五十六条及《城市房地产管理法》第五十条规定,拍卖以划拨方式取得的国有土地使用权的房地产时,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。也就是说,政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取(以不低于评估地价的40%)应优先于抵押权人的优先受偿权。

  2、抵押权人对划拨土地使用权的土地出让金的余额享有优先受偿权。地上建筑物合法抵押的,抵押权人享有对地上建筑物价款优先受偿的权利。

  3、抵押权人的优先受偿余额列入一般破产财产分配。

  笔者认同楼红明、张向宇在《破产企业划拨土地使用权收回与抵押效力问题的探析》一文中的观点:对改制破产企业的划拨土地使用权及其地上建筑物的抵押进行处理时,牵涉到政府、抵押权人和一般债权人的三方利益如何合法合理平衡的问题,这里"合法"就是指从程序上,不得以不当的程序处置而损害任何一方的正当利益为原则。根据《担保法》第三十五条和第五十三条规定,当事人可以协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖的方式处置。为此,如果涉及公共利益需要,使用划拨土地或者为实施城市规划进行旧城改建而不宜进行公开拍卖的,可经依法批准后,由政府直接收回划拨土地使用权,但应当按照破产法规定的程序,原则上征得抵押权人和一般债权人的同意,并给予相应的补偿。根据《城市房地产管理法》第五十条、《担保法》第三十六条第一款、第五十六条和《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定的精神,并参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年国家土管局发布)第十一条和最高法院的司法解释的规定,划拨土地使用权处置中的出让金收取应以土地评估结果为依据,一般应以不低于评估价的20%且不超过40%缴纳。除此之外,参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定,国有企业原划拨土地使用权应当以出让的方式处置,即原则上应根据公开、公平的原则,通过拍卖或变卖的方式处置抵押的房地产,以求最大限度地保护各方当事人的合法权益。"合理"是指应以有效期限内的法定评估价为基础,恰当地确定房地产拍卖的底价,推向社会进行公开拍卖。

  七、对于经政府批准改变土地用途进行出让而获得的土地增值部分价款,不属于企业财产。经政府批准后,可以用增值部分来安置企业职工。

  1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。"这条规定是有前提条件的,即:不改变土地现有用途性质。

  2、改变土地的现有用途,不是抵押合同订立时双方所能合理推测到的必然发生的情形。抵押权人在取得抵押权时,没有日后改变抵押土地使用用途的预期。因而改变土地用途是抵押合同履行中的的意外事件。

由于土地位置的固定性、数量的稀缺性以及土地的不可再生性,使得土地的预期收益特别是在改变用途(如办公用地改为商品房用地,工业用地改为商品房用地)在市场经济的条件下可以产生巨大的增值,并能变现为实际收益,这正是土地使用权在不同时期不同环境不同用途时的不同市场价格的原因。

而这种改变,是源于行政土地规划的改变而产生的改变,是周围用地环境(如政府决定成片开发商品房)的改变。这是政府在行使行政权利时,给土地带来的增值。这种增值理应归属于国家所有。因为它并不损害别人如企业或抵押权的利益。将改变土地用途而产生的土地增值归属于抵押合同双方所有,缺乏法律上和法理上的依据。

  因此,在政府收回划拨国有土地使用权时,应贯彻收回土地使用权原值,收购土地使用权人在土地上的附加价值,收取改变土地用途产生的增值这几个原则。这样既可维护债权人的利益不受侵犯,又可保证国家的利益不受损失。

  3、对于经政府批准改变土地用途进行出让而获得的土地增值部分价款,由于属于国家财产,政府有权根据国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》等系列有关改制企业政策的规定精神,进行调配使用。由于我国国有企业的历史复杂性,政府在困难企业改制时,仍然负有妥善安置职工的义务即负责安置职工。政府从本级财政中拨付企业改制破产专款,还是直接将改变土地用途产生的增值或是作为补充资金来安置职工,都是可行的。

  特别是在我国中西部经济相对落后地区,地方政府由于财政困难,在可调用资金有限的情况下,一般都采用企业改制经费从企业自身解决的做法,以至于相当一部分困难企业的职工因企业资产多被抵押贷款应由抵押权优先受偿而得不到妥善的安置,给社会稳定带来了极大的隐患。通过区分改变土地用途增值这一途径,就为我们在今后的企业破产改制中,妥善安置好职工的资金来源上找到了一个突破可能。在企业破产改制实务操作上,可以由破产清算组根据企业职工安置资金需要,向政府提出报告,经政府批准后,可以用增值部分来安置企业职工。

 

 

参考资料主要有:

刘文琦《论中国城市土地使用权的法律性质》;

佚名《略论土地抵押权》;

孙宪忠《论我国土地权利制度的发展趁势》;

段玉琪《划拨土地收购方式分析》;

雷爱先《国有土地配置制度变迁》;

楼红明、张向宇《破产企业划拨土地使用权收回与抵押效力问题的探析》;

何宁湘《关于房地产抵押若干问题的思考》等文章。

 

 

打印本页 || 关闭窗口      

上条信息:关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见
下条信息:关于提前收回国有土地使用权补偿的法律分析
首 页 | 网站简介 | 律师团队 | 强制拆迁 | 拆迁知识 | 合同范本 | 拆迁案例 | 土地征收 | 代理范围 | 在线咨询 | 拆迁合同 | 疑难问题 | 合作伙伴 | 联系我们
律师简介 | 代理范围 | 联系我们 | 版权申明 | 律师加盟 | 收费标准