青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法

    第一章 总 则
　　第一条 为了进一步加强对房屋征收评估机构的管理，规范评估行为和市场秩序，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（鲁建发〔2011〕9号）等有关法规及政策规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区范围内国有土地上实施的房屋征收评估活动，适用本办法。
　　第三条 市城乡建设委员会（以下简称“市城乡建设委”）负责全市房屋征收评估工作的监督管理，
　　市房地产开发管理局（以下简称“市开发局”）根据市城乡建设委的委托，承担全市房屋征收评估工作监督管理的具体工作。
　　第四条  本办法所称房屋征收评估机构，是指依法设立并取得房地产评估机构资质，从事房屋征收评估活动的中介服务机构。
　　第五条  房屋征收评估机构从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得干预房屋征收评估活动和评估结果。
　　第六条 房屋征收评估行业组织应当加强对房屋征收评估机构的业务培训和指导。
　　第二章 评估机构管理
　　第七条 从事房屋征收评估的房地产评估机构应当取得三级以上房地产评估资质等级，并有三名以上经过主管部门培训合格的注册房地产估价师。
　　第八条 市城乡建设委定期公布房屋征收评估机构名录。申请列入房屋征收评估机构名录的房地产评估机构，应当向市开发局提交下列资料：
　　（一） 房地产评估机构资质证书；
　　（二） 营业执照；
　　（三） 从业经历资料；
　　（四） 注册房地产估价师的相关证明材料；
　　（五） 相关部门颁发的从业资格证书。
　　第九条 市开发局应当对收到的申请资料进行核实，对符合规定条件的，应当在10个工作日内将其纳入房屋征收评估机构名录。
　　第十条 市城乡建设委定期选取房地产估价、土地估价、价格鉴定、城市规划、法律等方面专家，经向社会公示无异议后，组建房屋征收评估专家委员会。
　　房屋征收评估专家委员会的日常工作由房屋征收评估行业组织负责管理。
　　第十一条 从事房屋征收评估的评估人员应当按照规定参加国家、省和市建设行政主管部门组织的业务培训。
　　第十二条 市开发局应当加强对征收评估机构的监督考核，建立房屋征收评估诚信评价体系，并将考核结果记入其信用档案。
　　第十三条 房屋征收评估机构从事房屋征收评估工作应当履行以下职责：
　　（一）遵守法律、法规、政策及相关技术规范；
　　（二）接受房屋征收评估专家的业务指导；
　　（三）评估报告能够独立、客观、公正地完成，评估结果科学、公正、规范；
　　（四）按时备案房屋征收评估委托合同及报送房屋征收评估报告；
　　（五）依法履行评估技术咨询、解释或复核义务；
　　（六）房屋征收评估档案管理规范。
　　第三章 评估工作管理
　　第十四条 房屋征收评估应当遵循下列程序：
　　（一）选定房屋征收评估机构，签订委托评估协议；
　　（二）房屋征收评估机构接受委托方提供的相关资料，进行前期工作；
　　（三）进行实地勘察；
　　（四）评估测算；
　　（五）确定、公布评估结果。
　　评估过程中，征收评估机构应当接受房屋征收评估专家的业务指导。
　　第十五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房屋征收评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家或两家以上房屋征收评估机构共同承担。
　　第十六条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为15日。
　　第十七条 被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。
　　征收当事人不能选定房屋征收评估机构的，由房屋征收部门从公布的评估机构名录中抽签确定，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。
　　第十八条 选定的房屋征收评估机构出具的评估报告作为实施房屋征收补偿的依据。
　　第十九条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第二十条 各区、市房屋征收部门应当与选定的评估机构订立评估委托合同，并自评估委托合同签订后十五日内，报市开发局备案。
　　评估委托合同应当包括下列内容：
　　（一） 委托人的名称和住所；
　　（二） 评估机构的名称和住所；
　　（三） 评估对象；
　　（四） 评估目的；
　　（五） 评估时点；
　　（六） 当事人双方的权利和义务；
　　（七） 评估费的收取及支付方式；
　　（八） 评估报告交付的日期和方式；
　　（九） 违约责任；
　　（十） 解决争议的办法。
　　第二十一条   委托人及相关部门和被征收人应当协助房屋征收评估机构进行实地查勘，如实向房屋征收评估机构提供评估所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
　　涉及国家机密、商业秘密和个人隐私的，按照有关规定办理。
　　第二十二条 房屋征收评估报告应当由房屋征收评估机构出具，加盖房屋征收评估机构公章和资质印章，并有至少2名以上专职注册房地产估价师签字。
　　第二十三条 房屋征收评估机构及执行房屋征收评估业务的评估人员与委托人或者评估业务相对人有利害关系的，应当回避。
　　第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房屋征收价格评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第二十五条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原房屋征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十六条　原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十七条　被征收人或者房屋征收部门对原房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。被征收人对鉴定结果仍有异议的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
　　第四章 相关责任
　　第二十八条  对有下列行为之一的评估机构和评估人员，市开发局应当记入其信用档案，并移交相关主管部门依法处理：
　　（一）违反国家和省、市房地产估价规范，出具虚假评估报告，评估结果严重失实的；
　　（二）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；
　　（三）以不正当手段获取房屋征收评估业务的；
　　（四）允许他人借用自己名义从事房屋征收评估活动或者转让、变相转让受托的房屋征收评估业务的；
　　（五）不履行评估技术咨询、解释或复核义务的；
　　（六）不配合专家委员会业务指导和鉴定，以及多次被申请鉴定，确实存在问题的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十九条 房屋征收评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，市开发局应当责令其整改，并记入信用档案；造成严重后果的，依法承担法律责任。
　　第五章 附 则
　　第三十条  房屋征收评估委托费按照国家房地产价格评估收费标准计算，由委托评估的房屋征收当事人承担。房屋征收评估鉴定费由申请人在申请鉴定时预交。
　　第三十一条 征用本市城市规划区范围内集体土地,实施房屋征收评估的，可参照本办法执行。
　　第三十二条 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目和本办法实施前区政府已经做出决定实施房屋征收的项目，仍按照原有规定执行。
　　第三十三条 本办法自2011年12月 2 日施行，有效期五年。
　　附件2：
　　青岛市城乡建设委员会
　　国有土地上房屋征收评估技术规范
　　第一章 总 则
　　第一条  为规范国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（鲁建发〔2011〕9号）等有关法规及政策规定，结合本市实际，制定本规范。
　　第二条 本市行政区范围内国有土地上实施的房屋征收评估活动，适用本规范。
　　第三条 本规范所称房屋征收评估（以下简称“征收评估”），是指为实施国有土地上房屋征收补偿，对征收区域新建住宅商品房市场销售价格、征收区域新建同类非住宅商品房市场销售价格、异地补偿房屋价款进行的评估。
　　第四条 征收评估目的统一表述“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”。
　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用国有土地使用权，在正常市场交易情况下的同类新建房屋的市场销售价格。
　　评估对象是指被征收房屋及用于产权调换的房屋。
　　第五条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第六条 房屋征收评估机构应当参照邻近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行评估。
　　被征收房屋的同类房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、建筑结构、建筑面积等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋同类房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的正常交易价格。确定被征收房屋同类房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　房屋征收评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。
　　第七条 被征收房屋的建筑面积、占地面积、房屋用途及性质等原则上以房屋权属证书或公房计租表所记载的事项为依据。被征收房屋的用途、性质或者面积另有认定依据的，应当按照认定依据进行评估。房屋征收部门与被征收人对被征收房屋的用途、性质或者面积另有约定的，可以按照双方书面约定进行评估。
　　第八条 被征收房屋属于期房的，其用途和面积以规划行政管理部门批准建设的房屋用途和建筑面积为准。
　　第九条 评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，进行拍摄或录像。
　　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房屋征收评估机构应当依据搜集的资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。
　　第十条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的同类房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其同类房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十一条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。
　　被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房屋征收评估机构通过评估确定。
　　第十二条  房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。
　　第十三条 评估机构对被征收房屋和产权调换房屋原则上实行分户评估。
　　评估机构应当对评估对象出具整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告按照《房地产估价规范》的要求，应当先评估出被征收房屋所在地新房正常市场价格，然后根据被征收房屋的状况，参照房屋楼层修正系数、房屋坐落朝向修正系数（详见附表一、二、三）进行修正后出具分户评估报告。整体评估报告应采用文字式，分户评估报告可采用表格式。
　　评估报告须由两名以上评估机构的专职注册房地产估价师签字、盖章，并加盖评估机构资质印章。
　　评估报告中的致委托方函应当由评估机构法人代表签字并加盖评估机构公章。
　　第十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房屋征收评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第十五条 评估机构应当将评估报告与下列资料整理存档：
　　（一）房屋征收评估委托合同及付费凭证；
　　（二）房屋征收决定和公告复印件；
　　（三）评估对象的权属证明材料；
　　（四）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
　　（五）评估涉及的有关参数等资料；
　　（六）其他涉及评估的有关资料。
　　评估报告及有关资料至少应当保留十年。
　　第二章 住宅房屋评估
　　第十六条 住宅房屋评估，一般应当采用市场比较法，参照被征收房屋的状况进行评估。不具备采用市场比较法条件的，可采用收益法、成本法或其他方法评估，并在评估报告中说明原因。
　　第十七条 采用市场比较法时，应当在被征收房屋同一供需圈收集成交时间不超过一年的最相近的市场交易案例，并确定与评估对象的区位、用途、结构、建筑面积等因素相同或相似的三个以上的可比实例。
　　可比实例的单项修正不超过20%，综合修正不超过30%。
　　第十八条 运用市场比较法评估应当按下列步骤进行：
　　（一）搜集交易案例；
　　（二）选取可比实例；
　　（三）建立价格可比基础；
　　（四）进行交易情况修正；
　　（五）进行交易日期修正；
　　（六）进行区域因素修正；
　　（七）进行个别因素修正；
　　（八）求出可比价格。
　　第十九条 搜集的交易实例应当准确，能反映正常市场价格行情。交易实例应当包括：
　　（一）交易双方情况及交易目的；
　　（二）交易实例房地产状况；
　　（三）成交价格；
　　（四）成交日期；
　　（五）付款方式。
　　第二十条 运用成本法评估应当按下列步骤进行：
　　（一）搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
　　（二）估算重置价格或重建价格；
　　（三）估算折旧；
　　（四）求出积算价格。
　　第二十一条 成本法的费用构成包括：
　　（一）土地取得费用；
　　（二）开发成本（包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施费等费用）；
　　（三）管理费用；
　　（四）投资利息；
　　（五）销售税费；
　　（六）开发利润。
　　第二十二条  土地取得费用的评估按照《城镇土地估价规程》的规定进行，土地取得费用的评估运用市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法或假设开发法。
　　开发成本的构成应当符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋建筑安装工程费按照评估时点本省、市现行的建筑安装工程计价的有关规定及指导意见执行。
　　第二十三条  被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　采用假设开发法评估时，应当以规划管理部门批准的用途和规划设计条件为依据，按照征收公告发布之日的工程建设进度进行评估。
　　第三章       非住宅房屋评估
　　第二十四条 非住宅房屋的评估一般采用两种以上的评估方法进行评估。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明原因。
　　第二十五条 评估应当优先采用市场比较法。凡有收益的房屋可采用收益法或者成本法。
　　第二十六条 采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应当符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值确定或采取市场提取法确定。
　　第四章 附 则
　　第二十七条 未超过批准期限的临时建筑应当评估其建筑物重置价格并计算折旧，折旧年限按照其批准期限计算，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
　　第二十八条 本规范未作规定的，应当按照国家和省相关规定执行。
　　第二十九条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目和本办法实施前区政府已经做出决定实施房屋征收的项目，仍按原规定执行。
　　第三十条 本规范自2011年12月2日起施行，有效期五年。
　　附件一：
　　征收住宅房屋楼层修正系数表

　　注：1.凡起脊的瓦屋（不含阁楼）面顶层修正系数加0.5；
　　2.自然层次按照实际层次计。
　　附件二：
　　征收住宅房屋座落朝向修正系数表
　　注：1.朝向：
　　东向：包括正东～东南45o范围（含正东）；
　　南向：包括东南45o～西南45o范围（含东南、西南）；
　　西向：包括西南～正西45o范围（含正西）；
　　北向：包括西～西北～北～东北～东180o范围（不含正东、正西）以及无窗和挡光严重的窗；
　　2.整套房屋朝向系数按各居室最佳朝向系数取算术平均值；
　　3.一间居室有2个或2个以上窗户的，以朝向好、系数高的为准。
　　附件三：
　　青岛市高层建筑楼层修正系数表
　　
　　1、3层以上的建筑，楼层修正系数1％递增；
　　2、高层建筑顶层修正系数为下一层修正系数扣减2％；